推 cka: 曝險金額高哪天出個事就沒了耶 07/07 22:31
推 piliwu: 你連自住房都覺得風險高但一直吹股票多神？ 07/07 22:33
→ piliwu: 川普一個記者會融資就斷頭了，怕房市風險的人更不應該買 07/07 22:34
→ piliwu: 股 07/07 22:34
推 kusomanfcu: 房租年化成長是當地CPI*2 07/07 22:38
→ kusomanfcu: 你修改這段 07/07 22:38
→ kusomanfcu: 租屋的增加每五年搬家可能的成本 約0.5-0.8個月租金 07/07 22:40
→ kusomanfcu: 然後唯一自住房利息 稅 07/07 22:41
→ kusomanfcu: 收入240萬裝潢為什麼該有200萬勒 07/07 22:42
→ kusomanfcu: 可能是80-100萬而已 07/07 22:43
→ kusomanfcu: 持有那塊其實就直接 租金=持有稅+房貸利息 +簡單裝潢 07/07 22:44
→ kusomanfcu: 攤提 07/07 22:44
→ kusomanfcu: 就比較像真實情況 07/07 22:44
→ kusomanfcu: 再來 風險資產投資改成 後面有800萬的時候再買一間150 07/07 22:46
→ kusomanfcu: 0萬內的新北市區公寓 貸7成 07/07 22:46
→ kusomanfcu: 近八年的歷史是這樣 07/07 22:47
推 piliwu: 你對風險認識根本相反，抗風險能力最好就是房地產 07/07 22:47
→ piliwu: 其他金融工具風險才是比較高的，為了貶低房地產睜眼說瞎 07/07 22:48
→ piliwu: 話 07/07 22:48
推 kusomanfcu: 太麻煩了 07/07 22:59
→ piliwu: 在那邊算報酬率半天都是浪費時間，問題在執行，兩者執行 07/07 23:01
→ piliwu: 一樣都好但你只會紙上談兵兩頭空 07/07 23:01
→ piliwu: 看網紅在那比較報酬率的人都一個樣 07/07 23:02
→ aloness: 你跟房版聊這些，房版看不懂啦 07/07 23:02
推 jaricho: 你要不要看看你身邊的長輩 父母 親戚 07/07 23:02
→ jaricho: 他們到老了時候 最後留在身上最值錢的資產是 07/07 23:02
→ jaricho: 房子 or 股票+現金 07/07 23:03
推 kusomanfcu: 租金80萬 維修20萬 當房東和自住會這樣花嗎 哈哈 07/07 23:03
→ jl40: 正常情況下房抗風險較強 但資產過於集中 來個大地震 這風險 07/07 23:03
→ jl40: 還能抗得住嗎？ 07/07 23:03
→ kusomanfcu: 我市價5000多萬的自住花費都沒那麼高 07/07 23:04
→ piliwu: 你嗆我們看不懂的你知道我們唸什麼系嗎？笑死人 07/07 23:04
推 kusomanfcu: 20萬那個改成17.5萬差不多 07/07 23:07
→ kusomanfcu: 然後第二間公寓 如果在20年後或30年後都更會發生什麼 07/07 23:08
→ kusomanfcu: 事 算進去看看 07/07 23:08
→ kusomanfcu: 你算的屋齡太新了 07/07 23:09
→ kusomanfcu: 就是差了幾萬 又早了幾年 租金堆疊變第三間 07/07 23:10
→ kusomanfcu: 你算看看極限包租公看看 反正市場出問題直接寬限期就 07/07 23:10
→ kusomanfcu: 好 07/07 23:10
→ bnn: 啊不就槓桿開越大又沒爆的會贏 07/07 23:14
→ blargelp: 三四千萬的房子 就不用講什麼報酬了吧 07/07 23:16
推 kusomanfcu: 四間以上開始維修費率會下降 07/07 23:17
→ kusomanfcu: 6間以上搞不好開始專業投資人生涯 房股債三棲 07/07 23:18
→ blargelp: 乾脆租這間三四千萬的房子，買投報率比較正常的去租人 07/07 23:18
→ kusomanfcu: 因為房地產槓桿不會爆阿 07/07 23:19
→ kusomanfcu: 跑模型大盤只能2-2.4倍，但是房地產是超過三倍常住 07/07 23:20
→ kusomanfcu: 然後時機一來直接上去四倍 07/07 23:21
推 Uage: 推策略分析~~ 07/07 23:23
推 KrisNYC: 你的情境跑2014-2024 跟跑2004-2014會完全不同 07/07 23:30
→ KrisNYC: 差不多也說明了為什麼意見差距這麼大 07/07 23:30
推 kcy05785: 泥的前提首先是錯的：央行不會去房地產的投資屬性。 07/07 23:31
→ KrisNYC: 喔你跑15年 那就2009~2024跟1999~2014比吧 07/07 23:31
→ kcy05785: 真的要去投資屬性，就該把掛四這條封殺&提高持有成本 07/07 23:32
推 alexstag: 政策這個東西如果修改，那整個模型都要修改…限貸 07/07 23:32
→ alexstag: 不要說15年，5年我覺得都不一定能維持 07/07 23:32
→ kcy05785: 央行不過是把取得成本提高而已，但持有成本不變 07/07 23:32
推 KrisNYC: 大盤呢 曾經有一個很有名有效了五六年的策略 07/07 23:33
→ KrisNYC: 叫做萬點以下買 萬一左右賣 07/07 23:33
推 alexstag: 所以要思考的是，假設政策及貸款環境改變了，選擇 07/07 23:34
→ alexstag: 金融資產的那一方，是不是還有能力跳回來…還是會 07/07 23:34
→ alexstag: 付出更多代價 07/07 23:34
推 kcy05785: 二房以上持有稅率10% + 三房以上禁止貸款。真的這樣玩 07/07 23:35
→ kcy05785: 就相信央行要去房貸產金融性。 07/07 23:35
推 KrisNYC: 今天才在聊 說其他行業不要衰退就保持就好 台積電2000 07/07 23:37
→ KrisNYC: 屆時台股75%是台積電 07/07 23:38
推 kcy05785: 台灣經濟目前唯一制約是對岸那隻發瘋。沒辦法，GG太強 07/07 23:39
→ KrisNYC: 台股光因為台積電2000 會多8000點出來 07/07 23:39
→ kcy05785: 房地產的發展一直是前30%的武林，偏偏台灣前30%都是 07/07 23:40
→ kcy05785: GG相關 07/07 23:40
→ KrisNYC: 不過鑒於金融業多半受惠 加一加破3萬是蠻有機會 07/07 23:41
→ KrisNYC: 結論股期無限轉倉做多 勝率蠻高的 ?! 07/07 23:42
→ KrisNYC: 持平而論回測20年就是各產業輪動所以台股是有年化7-8% 07/07 23:43
→ KrisNYC: 用這樣的想法即使有天台積電不行了 也許也還有其他頂上 07/07 23:44
→ KrisNYC: 畢竟當年半導體不行也還有宏達電大立光等撐著 07/07 23:44
推 kcy05785: 台灣GG不行後要看哪個行不行，是要看對岸 07/07 23:45
→ kcy05785: 共匪太卷了，台灣要在第二個產業取得GG的成就很難 07/07 23:46
推 KrisNYC: 股票好 房不會差 只是股票一貫先行且波動大效率好 07/07 23:48
→ KrisNYC: 論述上是如果看好GG或看好台灣產業 買指數大機率賺贏地產 07/07 23:48
→ KrisNYC: 若看不好 或要做資產配置 那其實地產是跑不掉才海外配置 07/07 23:49
推 JUL: 推minazukimaya跟KrisNYC兩位大大 好精彩 07/07 23:49
→ KrisNYC: 還是看你什麼位階做什麼事 沒有自住房 那你沒辦法 07/07 23:50
→ KrisNYC: 有一間甚至兩間房子之後 投資房子那就無限接近買個股了 07/07 23:50
→ JUL: 韭菜想躺贏 就是0050跟一兩間的5倍槓 再上去都不是韭菜了 07/07 23:51
推 kusomanfcu: 早就超過55%了 gg 07/07 23:51
推 kusomanfcu: 下個月應該就60%了 07/07 23:54
推 kcy05785: 川普加把勁，會更快XD 07/07 23:54
推 KrisNYC: 這麼多了嗎...GG自己就11000點了? 07/07 23:56
→ KrisNYC: 我手機在小孩那邊跟GPT抬槓 等等去按一下 07/07 23:56
推 kusomanfcu: 三年內會破七十是確定的 07/07 23:56
推 kusomanfcu: 如果台股萬點以下買應該就現在把 07/07 23:57
→ kusomanfcu: 但是 我會等等 07/07 23:58
→ kusomanfcu: 看占0050就好了啊 07/07 23:58
推 kusomanfcu: 大家都說買0050就是買大盤 所以囉 07/07 23:59
推 KrisNYC: 他有在做股期可以直接買點數 不會受制0050 07/07 23:59
→ KrisNYC: 但確實一般人可能就是50跟6208之類的 07/07 23:59
推 kusomanfcu: 台幣 房地產 台股 都是GG 的形狀XD 07/08 00:03
→ kusomanfcu: 這沒話說吧 07/08 00:03
→ kusomanfcu: 隨便啦 07/08 00:04
推 KrisNYC: 嗯 佔點數4x% 實質影響已遠超過股市市值50%沒什麼問題 07/08 00:05
推 littlestar66: 推 滿值得思考的分析 07/08 00:18
→ C24128390: 要講抗風險能力 不要忘記"你那間房子"是個股XD 07/08 00:28
→ C24128390: 在槓桿開滿的情況 你買房在政策不利的情況下想跑也很慘 07/08 00:38
→ C24128390: 交易成本就幾%了 再讓利個幾% 再乘以3-5倍 我是不覺得 07/08 00:38
→ C24128390: 有比股票跌停那幾根穩到哪去 07/08 00:38
推 Morphee: 算這麼多都沒用，沒算到人性。如果這麼容易算，大家不會 07/08 00:50
→ Morphee: 都去行天宮拜拜。 07/08 00:50
推 jaricho: 這種算法 好像是YT教學 跟你說每年幾% 持續複利下去 以後 07/08 00:57
→ jaricho: 變成大富翁退休 07/08 00:57
推 WTS2accuracy: 不用跟房蟲槓太多啦 你算的這些沒幾個看得懂的XD 07/08 00:59
噓 ibsmalla: 簡單講幾個 你用8%算那-2.5%增貸為什麼用3% 還有 租金 07/08 01:19
→ ibsmalla: 付給房東要一個少8%一個多8% 再來 每年租金漲2.5%管理 07/08 01:19
→ ibsmalla: 維護卻漲3%你覺得房東都那麼佛 看30秒就一堆錯了算一堆 07/08 01:19
→ ibsmalla: Garbage in out倒不如擔心下關稅又要跌多少 07/08 01:19
→ kusomanfcu: 25%+還用想嗎 07/08 01:28
推 JUL: 中立客觀又有數據 要把minazukimaya的股板文章串列入閱讀清單 07/08 03:30
推 hasid1021: 我也同意台灣就是台股大盤，房地產，科技（GG)的形狀， 07/08 04:09
→ hasid1021: 基本上趨勢都差不多...買啥都好..... 07/08 04:09
→ hasid1021: 總不會GG1800,台股30000然後房地產打7折吧...應該不太 07/08 04:11
→ hasid1021: 可能 07/08 04:11
→ qoqocat: 房租年化成長不該脫離房價年化成長 07/08 05:25
→ qoqocat: 房屋本身修繕費直接計進去就好，持有成本看稅跟管理費就 07/08 05:28
→ qoqocat: 可，除非你要把裝潢家具之類的一起算 07/08 05:28
→ qoqocat: 房租房價年化增長長期來看應該略低於gdp增長（折舊+生產 07/08 05:33
→ qoqocat: 力提升），折舊一年抓1%，房租2.5%合理，名目gdp增長可能 07/08 05:33
→ qoqocat: 在略高於4%，但大盤就不合理，增長率+回報率應該4+5，這 07/08 05:33
→ qoqocat: 是假設問題 07/08 05:33
→ qoqocat: 增貸應該考慮進去，買房的時候開槓桿，沒理由後續理財不 07/08 05:41
→ qoqocat: 增加槓桿 07/08 05:41
→ qoqocat: 最後還是回到IRR 07/08 05:41
→ qoqocat: 懶得開excel計算，同一筆資金，簡單看回報+增長，股市長 07/08 05:47
→ qoqocat: 期pe如果20，那增長+回報就是4+5 07/08 05:47
→ qoqocat: 買房的話房貸利率抓3%，貸8成（這可以自己調整，單純方便 07/08 05:47
→ qoqocat: 計算才這樣抓），這裡用抵押貸款的方式計算（因為我沒有 07/08 05:47
→ qoqocat: 計算機），3000萬的房租回報率抓2.4%，增長+回報就是12.5 07/08 05:47
→ qoqocat: +0 07/08 05:47
推 childeviler2: 這篇很棒，讓我看到不一樣的東西。我有一個朋友，他 07/08 05:53
→ childeviler2: 的確就是不買房派的，嚴格執行購買0050之類的股票， 07/08 05:53
→ childeviler2: 不受到市場情緒波動而買賣股票，印象中現在資產也好 07/08 05:53
→ childeviler2: 幾千萬了，不輸買房派的 07/08 05:53
推 yisian: 我就問四月初股票斷頭賠錢的有多少人 07/08 07:00
推 buyoption: 房地產最噴的時期已經過了 07/08 07:38
推 Diver123: 推這篇 07/08 10:03
推 ChikanDesu: 比較擔心的是電腦晶片科技紅利的康波週期已經達到開始 07/08 10:18
→ ChikanDesu: 衰敗的跡象 下一波科技奇異點何時出現 不然台灣怕是準 07/08 10:18
→ ChikanDesu: 備往下走了 現在漲都是漲小庫存循環 但拉到60年看 我 07/08 10:18
→ ChikanDesu: 們已經處於35年 世界開始產能過剩 保護自己國家利益 07/08 10:18
→ ChikanDesu: 摩爾定律已經幾乎達到極限 而銜接的科技還沒問世量產 07/08 10:18
→ ChikanDesu: 台灣房地產也是已經吃完整個週期的漲幅了 07/08 10:19
→ ChikanDesu: 希望AI真的是下一波工業革命 甚至期待核融合 不然世界 07/08 10:20
→ ChikanDesu: 趨勢應該是高點震盪緩步下行 07/08 10:20
推 Morphee: 樓上某位，怎麼又提朋友資產啊? 自己呢？ 07/08 10:41
→ kusomanfcu: 直接放棄台股 衝海外免稅比較妥當 07/08 10:42
→ kusomanfcu: 台灣的衝自住就這樣 07/08 10:43
推 kusomanfcu: 無聊跟人磨正逆價差損血嗎 07/08 10:46
→ fluffyradish: 不然幹嘛現在這樣瘋封裝就前段玩到成本超高了 07/08 10:54
→ lineage666: 要不要考慮把人性算進去？ 07/08 12:20
噓 ibsmalla: 我在講你的內容設定的數字有問題 你說這是DK效應眼睛有 07/08 12:39
→ ibsmalla: 業障 哭了太強了師父無招勝有招 07/08 12:39
推 hanhsiangmax: 喜歡這個計算思維，推推 07/08 14:02